400+ câu trắc nghiệm tổng hợp Nguyên lý thẩm định giá hóa có đáp án - Phần 37

Một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án thương mại. Ước tính doanh thu phát triển cuối năm 1 là 420 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển cuối năm (chưa tính lãi vay) là 240 tỷ đồng. Dự án được vay 60% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 10%/năm và lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính giá trị thặng dư của thửa đất. Lãi suất chiết khấu là 20%. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 20.000m², tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 22 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, các tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Tổng diện tích sàn thương phẩm cho thuê là:

Bất động sản thẩm định giá diện tích 100m², có hình dáng tóp hậu, đối diện nhà dân. Bất động sản so sánh nở hậu, đối diện công viên có đơn giá chuẩn là 70 triệu đồng/m². Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Đối với khu vực này, bất động sản đối diện nhà dân có giá thấp hơn bất động sản đối diện công viên là 5%. Phát biểu nào sau đây là đúng?

Phương pháp so sánh thực hiện dựa trên:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 18.000m², tỷ lệ xây dựng 50%, số tầng xây dựng 20 tầng, trong đó 4 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 16 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 70%. Đơn giá xây dựng chung cư 11 triệu đồng/m². Tổng chi phí xây dựng chung cư là:

Một bất động sản so sánh mua theo hình thức trả chậm, nhận nhà trả ngay 500 triệu đồng, 3 năm đầu mỗi tháng góp 20 triệu đồng, 2 năm sau mỗi tháng góp 15 triệu đồng. Tháng góp đầu tiên sau 1 tháng nhận nhà, nếu lãi suất trả góp 1%/tháng. Giá trị tiền mặt của bất động sản so sánh này là:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 50 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 20, NOI tăng 5% mỗi năm. Sau 20 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 500 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Bất động sản thẩm định giá có hình dáng tóp hậu, đối diện nhà dân. Bất động sản so sánh nở hậu, đối diện công viên có đơn giá chuẩn là 70 triệu đồng/m². Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Đối với khu vực này, bất động sản đối diện nhà dân có giá thấp hơn bất động sản đối diện công viên là 5%. Tổng mức điều chỉnh thuần là:

Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 80 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến vĩnh viễn, NOI tăng 5% mỗi năm. Tỷ suất chiết khấu 18%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Một bất động sản đang cho thuê với hợp đồng 6 năm với giá 200 triệu đồng/năm, tiền thuê 2 năm trả một lần vào đầu năm. Hiện nay, hợp đồng này còn 4 năm nữa hết hạn. Hợp đồng thuê mới dự tính tiền thuê là 210 triệu đồng/năm, tiền thuê trả đầu mỗi năm và tăng 2% mỗi năm cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất chiết khấu 16%. Ước tính giá trị của BĐS trên vào thời điểm hiện tại là:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Hiện giá doanh thu phát triển là 500 tỷ đồng, doanh thu phát triển chưa hiện giá 700 tỷ đồng, hiện giá chi phí phát triển là 300 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi nhà đầu tư), tổng chi phí phát triển chưa hiện giá là 400 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 12% tính trên hiện giá doanh thu phát triển. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Hiện giá doanh thu phát triển là 500 tỷ đồng và hiện giá chi phí phát triển là 300 tỷ đồng (đã bao gồm lãi nhà đầu tư). Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng là 50 tỷ đồng. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 18.000m², tỷ lệ xây dựng 60%, số tầng xây dựng 25 tầng, trong đó 5 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 20 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ bán dự án như sau: Đầu năm 6 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 50 triệu/m²; Đầu năm 7 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 52 triệu/m²; Đầu năm 8 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 55 triệu/m². Với tỷ suất chiết khấu 18%, tổng doanh thu phát triển từ bán căn hộ chiết khấu về năm 0 là:

Bất động sản phẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m² ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của BĐS ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có giá cao hơn giá BĐS ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Giá sau điều chỉnh yếu tố này của BĐS so sánh là:

Bất động sản thẩm định giá diện tích 25m². Bất động sản so sánh diện tích 45m² và có đơn giá chuẩn là 90 triệu đồng/m². Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m² cao hơn bất động sản có diện tích lớn hơn 30m² là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:

Một TSSS có tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố 1, 2, 3, 4 lần lượt là -5,26%; +9,09%; -2,75%; +12,38%. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của TSSS này là:

Một thửa đất 20.000m² có tiềm năng phát triển thành một dự án Trung tâm thương mại. Doanh thu phát triển chưa hiện giá 700 tỷ đồng, chi phí phát triển chưa hiện giá là 400 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi nhà đầu tư và chi phí lãi vay). Dự án vay 60% hiện giá chi phí phát triển với lãi suất 10%/năm và tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 15% tính trên hiện giá chi phí phát triển. Với tỷ suất chiết khấu 20%. Giá trị thặng dư của thửa đất (Giá trị Đất) này là:

Một TSSS có tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố 1, 2, 3, 4 lần lượt là -5,26%; +9,09%; -2,75%; +12,38% và có giá quy đổi theo đơn vị so sánh chuẩn là 80 triệu đồng/m². Nếu mức điều chỉnh được tính trên đơn giá quy chuẩn thì mức giá chỉ dẫn của TSSS này là:

Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Nguyên tắc thay thế được hiểu là:

Khi thẩm định giá một bất động sản nằm gần đường ray xe lửa, loại hao mòn nào cần được xét tới: (3 loại hao mòn: vật lý, chức năng, kinh tế)

Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại 4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại thời điểm cuối năm 2 là:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là: